上海市靜安區(qū)某小區(qū)內(nèi)2011年10月份經(jīng)竣工驗(yàn)收后由承包商交付開發(fā)商。此后小區(qū)內(nèi)于2014年8月份自開發(fā)商處領(lǐng)取了房屋鑰匙，隨即裝修入住。至2016年夏天雨季來臨，其四戶業(yè)主房屋均開始出現(xiàn)雨水倒灌的問題。經(jīng)開發(fā)商實(shí)地查驗(yàn)，乃是雨污分離工程質(zhì)量所致，由于該棟樓一樓為半地下式設(shè)計(jì)，在雨水難以及時(shí)排出的情況下倒灌至業(yè)主室內(nèi)，業(yè)主當(dāng)即要求開發(fā)商進(jìn)行維修，然而因維修費(fèi)用巨大，開發(fā)商故意拖延不予修理。后業(yè)主幾經(jīng)投訴，開發(fā)商最終與業(yè)主簽訂了一紙賠償協(xié)議，意圖以賠償了事。然而雨水倒灌問題仍舊未予解決，開發(fā)商僅僅采用增設(shè)數(shù)臺(tái)抽水機(jī)以雨天抽水作業(yè)的方式解決倒灌問題，然而此方法治標(biāo)不治本，并未根本排除對(duì)業(yè)主造成的危害，而且抽水機(jī)電路在水中作業(yè)，存在極大的安全隱患。每至雨季，業(yè)主家中仍免不了遭受雨水倒灌，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活起居。至2017年6月業(yè)主再次向開發(fā)商反映，開發(fā)商以房屋已過保修期為由拒絕維修，此后雙方陷入僵持局面。

       
 

　　上文是典型的房屋交付后出現(xiàn)問題的經(jīng)典案例，也關(guān)系到后面的保修期：

　　一、保修期期限應(yīng)關(guān)注工程屬性

　　雨水倒灌的原因已由開發(fā)商查驗(yàn)，乃是因雨污分離工程質(zhì)量瑕疵所致。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(下文簡稱《建管條例》)第四十條規(guī)定："在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

　　(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體機(jī)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;其他項(xiàng)目的保修期由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。"

　　那么雨污分離工程究竟屬于何種工程則決定了其保修期的期限。規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施指的是為居民生活提供公共服務(wù)的基礎(chǔ)工程設(shè)施，其功能在于保障居民正常的日常生活，法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件未具體詮釋基礎(chǔ)設(shè)施工程的范圍，然而，此范圍卻在建筑行業(yè)為通識(shí)性認(rèn)知，雨污分離涉及雨水與污水的排水、地下基礎(chǔ)設(shè)施和管道等，其顯然應(yīng)屬于基礎(chǔ)設(shè)施工程的范疇。故而依照《建管條例》規(guī)定，其保修期應(yīng)為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限。此案中，顯然不應(yīng)超出了使用年限。

　　二、商品房竣工交付之日應(yīng)為保修期起始之日

　　此外，開發(fā)商有意規(guī)避雨污分離工程的質(zhì)量問題，認(rèn)為雨水倒灌導(dǎo)致的房屋外墻滲漏，其保修期為五年，自竣工驗(yàn)收合格之日起算已屆五年，開發(fā)商遂以保修期屆至為由拒絕修理。此處暫且不論雨污分離工程的保修期限，以開發(fā)商主張的五年為保修期，其主張的保修期起始之日亦存在誤區(qū)。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。"此處《規(guī)定》指的是《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，其第六條規(guī)定："住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。"由此可見商品房保修期起算之日應(yīng)為商品房交付之日，開發(fā)商主張自竣工驗(yàn)收之日起算，將竣工至交付此段時(shí)間亦計(jì)入保修期內(nèi)，實(shí)則縮短了保修期，損害了業(yè)主的權(quán)益。

　　三、保修期并非履行維修義務(wù)期限

　　保修期與開發(fā)商因質(zhì)量瑕疵履行維修義務(wù)之期限，兩者有明顯區(qū)別。保修期為開發(fā)商與業(yè)主雙方約定的質(zhì)量保障期限，在此期限內(nèi)倘若出現(xiàn)質(zhì)量問題，由開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，為一預(yù)設(shè)期限。倘若此期限內(nèi)，購房人所購房屋未出現(xiàn)質(zhì)量問題，則保修責(zé)任得以免除。至于因房屋質(zhì)量瑕疵而履行維修義務(wù)的期限，其起始之日應(yīng)為保修期內(nèi)房屋質(zhì)量產(chǎn)生之日，開發(fā)商基于合同義務(wù)而負(fù)責(zé)維修直至消除危害、維修完好之日，此期間為開發(fā)商排除因房屋質(zhì)量對(duì)業(yè)主產(chǎn)生侵害而引發(fā)的期間，為一不固定期限。倘若在保修期內(nèi)，自房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，經(jīng)業(yè)主主張，質(zhì)量問題一直未得以解決，即因質(zhì)量產(chǎn)生的危害一直呈持續(xù)態(tài)勢(shì)，縱使此期間內(nèi)保修期屆至，仍不能免除開發(fā)商的維修責(zé)任。可見開發(fā)商履行維修義務(wù)的期限起于保修期內(nèi)，卻未必終結(jié)于保修期內(nèi)。具體到本案中，針對(duì)雨污分離工程的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商因維修費(fèi)用過高而一直未進(jìn)行修理，故而其排除妨礙的責(zé)任一直存在，并未因保修期屆至而免除。

　　四、賠償責(zé)任與合同義務(wù)并行不悖

　　案中開發(fā)商意圖通過與業(yè)主達(dá)成賠償協(xié)議而希望借此息事寧人，然而卻從根本上混淆了賠償責(zé)任和保修義務(wù)的關(guān)系。換言之，房屋在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)商進(jìn)行修理乃是其履行合同義務(wù)。而基于房屋質(zhì)量瑕疵造成購房人財(cái)產(chǎn)損失的，對(duì)購房人進(jìn)行賠償為法定義務(wù)。對(duì)此《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十一條賦予了消費(fèi)者獲得賠償權(quán)的權(quán)利："消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。"民法通則第一百一十一條規(guī)定："當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。"同時(shí)《商品房銷售管理辦法》第三十三條已明確規(guī)定將保修責(zé)任寫進(jìn)合同。二者基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生，其一因合同關(guān)系產(chǎn)生，其二因侵權(quán)法律關(guān)系所致。故而賠償損失和履行維修義務(wù)以排除妨礙，消除危險(xiǎn)可以同時(shí)適用。故而開發(fā)商有意以賠償損失免除其保修義務(wù)的想法是十分荒謬的。

　　五、業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避舉措

　　那么倘若發(fā)生諸如本案的情形時(shí)，作為業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?京云律所提醒您，以下幾點(diǎn)盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，合同簽訂時(shí)明確維修義務(wù)，防止開發(fā)商采用格式條款規(guī)避其保修義務(wù)，可通過附加條款與開發(fā)商進(jìn)行約定。其中對(duì)于涉及建筑物壽命期內(nèi)的主要工程，諸如基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)工程明確羅列維修范圍，以避免發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)開發(fā)商推諉扯皮。

　　其次，交房時(shí)細(xì)致驗(yàn)收，有條件的可聘請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面細(xì)致驗(yàn)收，針對(duì)驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的潛在問題及時(shí)反饋給開發(fā)商，并做書面材料留存，屬于質(zhì)量瑕疵的，可以采取有效措施補(bǔ)救的可以等開發(fā)商整改補(bǔ)救后再行收房，而倘若存在重大質(zhì)量問題，屬于主體機(jī)構(gòu)等質(zhì)量問題的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第十二條規(guī)定："因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。"買受人可提出解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

　　再次，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)留存好相關(guān)證據(jù)。注意保存在保修期內(nèi)向開發(fā)商主張權(quán)利的書面證據(jù)，開發(fā)商的答復(fù)以及反饋亦應(yīng)取證留存，尤其是開發(fā)商明確表示不予修理或者拖延修理的情形，其相關(guān)證據(jù)對(duì)佐證開發(fā)商不作為，不履行合同義務(wù)具有直接證明效力。

　　最后，開發(fā)商執(zhí)意不作為時(shí)，業(yè)主可采取自行修理，其修理產(chǎn)生費(fèi)用可向開發(fā)商追索。其修理前可申請(qǐng)鑒定，鑒定若屬于主體質(zhì)量不合格情形的，可申請(qǐng)解除合同并賠償損失。《合同解釋》第十三條規(guī)定："因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。"但是現(xiàn)實(shí)中由于許多房屋質(zhì)量問題維修費(fèi)用巨大，業(yè)主個(gè)人無力單獨(dú)承擔(dān)，此時(shí)只能選擇通過訴訟途徑維護(hù)自己權(quán)益。而此時(shí)合同、驗(yàn)房材料、以及先前準(zhǔn)備的證據(jù)便可發(fā)揮其效用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。