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購房合同違約罰則中定金和違約金如何謹慎適用？

2021-11-02 閱讀：681

根據《合同法》的規定，雙方對于當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方企業可以進行選擇一個適用違約金或者定金條款，但不一定可以通過同時我們選擇兩項。因為違約責任的功能主要在于對違約方損失的賠償功能，而不在于懲罰功能。

案情簡介

2016年9月23日，被告王甲、王乙（甲方）與原告顧某（乙方）經第三人某中介公司（丙方）簽定《房地產生意居間和談》，主要約定：乙方經丙方居間介紹向甲方購買涉訟房屋，乙方需支付意向金3萬元，后可轉為定金。簽訂合作協議后22日內，定金應補足至5萬元。如乙方違約，押金不予退還。同日，還簽訂《房地產市場買賣雙方協議》約定，一方出現違約不履行，經另一方進行書面催告后仍不履行的，另一方有權管理要求我們繼續積極履行或單方解除合同協議，違約方應按總房價款的20％向守約方支付以及違約金。

根據協議，雙方應在2016年11月25日前簽訂“上海房地產銷售合同”，但被告未能履行。原告可以發出催告函，要求以及被告沒有履行企業合同，否則催告函期限屆滿日視為一個協議解除之日，并將沒收定金3萬元，同時將追究對方違約金，但被告仍未完全履行社會約定。2016年12月25日，原告與人體皮膚案下第三人簽訂銷售中介協議。

被告王甲、王乙訴法院稱：因原告違約導致交易未成且被告僅支付定金3萬元。故原告進行起訴工作要求以及被告向原告補足定金2萬元，并支付作為原告違約金25萬元。

被告辯解說，由于家庭發生重大變動，他一直忙于處理家庭事務，資金周轉有問題，所以他在收到通知后才把事情拋在了后頭。他聯系了原告，并向原告家屬說明了原因，并要求給予寬限期，但原告沒有同意。但此后原告可以另行進行出售自己房屋并沒收定金2萬元。既然存款合同是實用合同，就沒有必要彌補。鑒于基于以上，原告也不應再進行主張違約金。

在審理過程中，原告表示，如果不能同時申請定金罰款和違約條款，將選擇適用違約條款，自行將違約罰款減至二十五萬元，扣除沒收的定金三萬元。被告可以表示，除已被原告沒收的3萬元定金外，另自愿補償原告10000元，但不提供支持對于原告沒有其他企業訴求。

本案爭議的焦點是定金與違約金能否同時適用。

   法院判決

合用定金條目，被告顧某向原告王甲、王乙支付補償款1萬元，對原告其余訴訟請求不予支持。

   律師分析

法院經審理企業認為，原被告就系爭房屋進行簽訂的《房地產市場買賣居間協議》及《房地產公司買賣雙方協議》合法合理有效，被告經原告催告后仍未簽訂勞動合同，當屬違約，原告有權追究被告違約風險責任。根據法律，定金合同自實際支付定金之日起生效。原告與被告之間的買賣合同不可能再履行。《合同法》第116條明確相關規定：“當事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現違約時，對方企業可以進行選擇一個適用違約金或者定金條款。“原告寫信給被告，事實證明被告方選擇了押金罰款，現在又要求違約罰款，沒有根據，法院難以判決，因此沒收了被告方3萬元押金。

為什么我們不能兩者可以兼得呢？

債權人是有限的選擇承擔違約責任,這主要發生在違約方主張違約方應承擔幾種違約責任的同時,也發生在一個單一的責任形式的選擇。此種限制主要是通過基于社會公平及效益的考慮。違約責任的功能主要在于賠償當事人的違約損失，不具有處罰性質，對違約方的利益遠高于違約所造成的損失，違反了違約責任的賠償原則。

本案中，原告在審理中表示在定金罰則及違約金條款中選擇可以適用以及違約金條款，但是我國早在2016年12月1日，原告向被告發出了公司催告函，明確學生表示進行催告函期限屆滿日視為一個原告需要將該技術協議要求解除之日，并沒收定金3萬元，而后通過被告沒有收到催告函后未配合企業簽約，原告也確實沒收了定金。

因此，我們可以認為，原告已經通過事實行為明確了其選擇適用存款罰金的含義。由此，原告后再次進行起訴工作要求我們選擇可以適用違約金條款，與其當時的真實意思并不符，故不應為了得到準許。對于原告要求重新補足定金的主張，與定金合同作為實務合同的屬性不一致，不予受理。原告此后另行出售自己房屋，房價確已下跌，被告公司自愿向原告另行補償1萬元，這平衡了各方對于當事人的利益，得到人民法院作為判決結果支持。

   法律法規

《合同法》
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當對繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約承擔責任。
第一百一十六條　當事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現違約時，對方企業可以進行選擇一個適用違約金或者定金條款。

   律師建議

1. 購房合同中關于罰款的違約及違約適用，須經雙方明確同意。
2.謹慎進行選擇作為一種對自己發展有利的罰則，避免像本案中出現問題要求企業履行合同違約金罰則的同時又沒收其定金，揀了芝麻丟了西瓜，造成影響更大的損失。
3.一方違約后，建議咨詢專業律師或委托律師制定解決方案，使法律利益最大化，維護其合法權益。

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