商品房集體訴訟案例：頻繁出現(xiàn)的逾期交房問題，處于弱勢的老百姓應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)權(quán)利？
2021-11-10 閱讀：496
逾期交付是商品房集體訴訟中最常見的糾紛類型。主要原因是我國處于賣方企業(yè)市場，所有者處于社會弱勢地位，而開發(fā)商在交易中提供形式條款，使業(yè)主在交易中處于非常重要的不利地位。
2010年趙先生在河北某樓盤購買了一套商品房，當(dāng)時合同同意在2012年6月30日前交付住房期限。但由于我國一些企業(yè)開發(fā)商的原因，房子在約定的日期內(nèi)，并沒有一個能夠如期完成項目交付。趙先生和許多業(yè)主反復(fù)向開發(fā)商詢問延誤的原因，認(rèn)為是房屋質(zhì)量問題后不能住房。趙先生和其他業(yè)主對如何解決這些問題感到困惑。
云合律師分析：
逾期原因如下:1、房屋不驗收;2 .房屋相應(yīng)配套設(shè)施未及時跟進(jìn);4.之前的承諾沒有兌現(xiàn);房屋質(zhì)量問題。其中最經(jīng)常發(fā)生的原因是房屋質(zhì)量進(jìn)行管理研究問題，究竟是否存在一定可以同時也是因為房屋質(zhì)量安全教育問題拒絕收房呢？根據(jù)北京市高級人民法院關(guān)于房屋買賣合同管理糾紛若干疑難問題審理會議記錄、賣方交付的房屋設(shè)計符合中國商品房買賣合同的規(guī)定、法定強(qiáng)制交付工作條件和質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)，買方以房屋建筑質(zhì)量控制存在表面缺陷為由拒絕接受房屋，要求賣方承擔(dān)房屋遲交付的違約風(fēng)險，一般不予支持，除非買方有證據(jù)證明其交付的房屋存在質(zhì)量缺陷，影響公司的正常生活環(huán)境。買受人可以通過接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量進(jìn)行管理存在瑕疵需要企業(yè)承擔(dān)保修義務(wù)。因此，在司法實踐中，一般不能以質(zhì)量為由予以駁回，除非存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。
關(guān)于企業(yè)逾期交房的責(zé)任公司承擔(dān)，原則是有約定從約定，但是如果我們可以約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行問題已經(jīng)不能過高。根據(jù)合同法司法解釋二世,第二十九條,過度懲罰由于違反合同當(dāng)事人主張約定請求應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際損失,合同的執(zhí)行,當(dāng)事人的過錯,并對預(yù)期效益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量，做出決策。如果當(dāng)事人約定的違約金超過企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失的30%，一般可以認(rèn)定為我國《合同法》第114條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。 在實踐中，由于缺乏法律經(jīng)驗，許多購房者在購房合同中沒有就逾期交付房屋達(dá)成一致。在這種情況下，根據(jù)《住房銷售司法解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定: （一）金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的計算，參照中國人民銀行制定的標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)主管部門公布的同區(qū)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者按照合格的不動產(chǎn)估價師機(jī)構(gòu)在房屋逾期交付使用期間的評估標(biāo)準(zhǔn)確定。
為了業(yè)主能夠有效避免逾期交房情況的出現(xiàn)，我們建議廣大購房者在購房過程中需要小心謹(jǐn)慎，查看開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)手續(xù)、相關(guān)的合法文件，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師制度方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析談判、起草以及個人信息修改合同、保全證據(jù)等，在這個社會發(fā)展教育階段學(xué)生學(xué)習(xí)可以同時通過有效地預(yù)防此類研究發(fā)現(xiàn)問題的發(fā)生。當(dāng)真正遇到逾期的房屋糾紛時，不要盲目沖動，及時通過裁判來保護(hù)自己的利益。
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