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　　第十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。《民法典》將于2021年1月1日起施行，屆時現行《民法通則》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《民法總則》等將同時廢止。

　　《民法典》對于格式條款、居住權和優先承租權等事由的規定將會對我國商品房銷售和房屋租賃市場產生一定的影響。

        

　　《民法典》對格式條款的相關提示與說明義務的規定更利于保護購房人的權益，“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容”。

　　民法典擴大了開發商應當履行提示或說明義務的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其責任的條款”擴大至“免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款”，增加了“有重大利害關系”的開放性表述。因此，根據《民法典》的規定，只要相關格式條款與購房人有重大利害關系，則開發商均應采取合理的方式進行提示與說明。其次，《民法典》調整了開發商違反前述提示與說明義務所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開發商未按《合同法》的規定對免除或者限制其責任的格式條款進行提示或說明的，該等條款可能因為購房人的申請而被撤銷;在《民法典》施行之后，若開發商未按《民法典》的規定對免除或者減輕其責任等與購房人有重大利害關系的格式條款進行提示或說明的，購房人可以主張該等條款不成為商品房買賣合同的內容。進一步而言，“可撤銷”意味著購房人需要在一定期限內行使撤銷權，但“不成為合同的內容”則意味著購房人主張權利不受上述期限的限制。由此可見，《民法典》對格式條款相關規定的調整更利于保護購房人的權益，開發商則在簽署商品房買賣合同時應更注意履行對與購房人有重大利害關系的格式條款的提示與說明義務。

　　《民法典》施行之前，我國現行法律層面并未有“居住權”的概念，此次《民法典》的規定系首度正式在法律層面提出“居住權”的概念。根據《民法典》的規定，居住權系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權;居住權一般系無償設立(當事人另有約定除外)，且設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同并應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。據此，若居住權合同中未明確約定相關住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規定的情況下而訂立的住宅租賃協議的效力問題，《民法典》則未進一步明確。

　　《民法典》關于優先承租權的規定主要見于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。據此，優先承租權成為了承租人的一項法定權利，該等規定可進一步保護承租人的租賃穩定性。