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　　【前言】

　　在實(shí)際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預(yù)售合同也不足為怪，但是，在買賣過程中往往會(huì)產(chǎn)生各式各樣的合同糾紛，我們將其統(tǒng)稱為商品房預(yù)售合同糾紛，一般是指因商品房預(yù)售合同條款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行遲延或履行不能等而產(chǎn)生的糾紛。常見的商品房預(yù)售合同糾紛包括因預(yù)售商品房的交房時(shí)間、面積、質(zhì)量、價(jià)款、產(chǎn)權(quán)證明等方面的糾紛，今天主要來了解一下面對(duì)預(yù)售商品房延遲交付時(shí)，如何維護(hù)自身的合法權(quán)益呢?
       

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》

　　第五百八十五條 違約金

　　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　第五百七十七條 違約責(zé)任

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

　　第一百六十二條 小額訴訟案件

　　基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規(guī)定的簡(jiǎn)單的民事案件，標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的，實(shí)行一審終審。

　　黃青林、河南易鑫置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛民事一審民事判決書

　　案號(hào)：(2021)豫1702民初12669號(hào)

　　審理法院：河南省駐馬店市驛城區(qū)人民法院

　　訴求：判令被告向原告支付自2020年12月31日至實(shí)際交房之日的逾期交房違約金6453.11元

　　代理律師：北京京云律師事務(wù)所 王國(guó)龍律師、楊偉婷律師

　　【案件詳情】

　　2018年6月12日，黃青林(買受人)與易鑫公司(出賣人)簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》一份，約定原告購(gòu)買開發(fā)的位于雪松路與××大道交叉口東北側(cè)××新城××小區(qū)××樓××單元××號(hào)房屋，商品房預(yù)售許可證號(hào)為駐房預(yù)字第2××1號(hào);房屋預(yù)測(cè)建筑面積共127.11平方米，單價(jià)為每平方米3340元，總價(jià)款為424547元。合同第七條約定，付款方式為一次性付款，買受人應(yīng)于2018年6月12日前支付該商品房全部?jī)r(jià)款。第十一條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2020年12月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責(zé)任約定，非屬附件十一《補(bǔ)充協(xié)議》第二條約定的情形且雙方同意繼續(xù)履行合同的，出賣人應(yīng)自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，按房屋房?jī)r(jià)款的日萬分之0.1計(jì)算，向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告依約向被告交付房款。因被告至今未交付房屋，故原告向法院提起訴訟。

　　【律師觀點(diǎn)】

　　原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定被告將其正在建設(shè)的房屋出售給原告，原、被告雙方系商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。合同雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且被告已取得商品房預(yù)售許可證，故雙方簽訂的商品房預(yù)售合同為有效合同。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原告依約向被告支付購(gòu)房款，已完全履行了自己的合同義務(wù)，而被告未按合同約定的期限即2020年12月31日前履行交房義務(wù)，構(gòu)成違約。故被告應(yīng)按合同約定的交付期限屆滿之次日，也即2021年1月1日起向現(xiàn)原告支付逾期交房違約金。因本案房屋至今尚未交付，原告在本案中請(qǐng)求暫計(jì)至2021年11月1日，故以該日期作為本案逾期交房違約金的截止日期。逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以雙方認(rèn)可的房?jī)r(jià)款的日萬分之零點(diǎn)五計(jì)算，逾期天數(shù)為305天(2021年1月1日至2021年11月1日)，原告請(qǐng)求304天，不超過上述天數(shù)，以其請(qǐng)求為準(zhǔn)，計(jì)款6453.11元(424547元×0.00005×304天)。被告述稱，政府大氣污染管控停工天數(shù)和疫情期間停工，應(yīng)予以順延交房期限。但由于該公司未提交相關(guān)證據(jù)且未提出明確的應(yīng)順延天數(shù)，因此最終對(duì)該意見不予采納。

　　【勝訴判決】

　　限被告河南易鑫置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告黃青林支付2021年1月1日至2021年11月1日的逾期交房違約金6453.11元。

　　案件受理費(fèi)減半收取25元(已減半收取)，由被告河南易鑫置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。